Leasing nieruchomości w Polsce nie jest zbyt popularny, co najprawdopodobniej wynika z niskiej wiedzy na temat tego instrumentu finansowego. A trzeba przyznać, że jest to naprawdę opłacalna metoda pozyskiwania nieruchomości.
Leasing nieruchomości - na czym polega
Jest to jedno z narzędzi finansowych, które umożliwia pozyskanie nieruchomości bez brania kredytu bankowego oraz bez konieczności asygnowania całej gotówki w momencie zakupu. Leasing hipoteczny (nieruchomości) jest umową, w ramach której leasingobiorca odpłatnie korzysta z danej nieruchomości przez określony czas, a po zakończeniu umowy, ma prawo do wykupu nieruchomości (przechodzi ona na własność leasingobiorcy).
W ten sposób prowadzony może być leasing gruntu albo obiektu – np. leasing hali czy budynku biurowego. Jedną z opcji jest też leasing mieszkań, który dotyczy w większej mierze konsumentów a nie firm (choć one także z takiej opcji leasingu nieruchomości mogą skorzystać). W porównaniu do kredytu bankowego, leasing ma kilka zalet, które sprawiają, że w określonych sytuacjach jest dla firmy lub konsumenta korzystną opcją.
Decydując się na leasing, można wybierać jedną z dwóch opcji: operacyjnej i finansowej. Na czym obie polegają?
• Leasing operacyjny nieruchomości – sytuacja, w której przedmiot umowy przez cały czas jej trwania należy do leasingodawcy i stanowi jego środek trwały. Formalne przeniesienie własności, wpisanie jej do ewidencji środków trwałych oraz wykup następują dopiero po zakończeniu umowy.
• Leasing finansowy nieruchomości – sytuacja, w której przedmiot umowy staje się środkiem trwałym leasingobiorcy w momencie podpisania umowy leasingowej. To leasingobiorca dokonuje odpisów amortyzacyjnych, a wykup następuje w momencie zapłaty ostatniej raty leasingowej.
Umowa leasingu nieruchomości
Zawierana jest w formie aktu notarialnego (ze względu na zmianę własności nieruchomości) i musi zawierać:
• Zobowiązanie leasingodawcy do nabycia nieruchomości od oznaczonej osoby lub firmy na warunkach określonych w umowie,
• Zobowiązanie do przekazania nieruchomości leasingobiorcy wraz z określonym czasem wypożyczenia,
• Zobowiązanie leasingobiorcy do zapłaty wynagrodzenia w określony sposób.
Leasing zwrotny nieruchomości
Ta forma leasingu jest stosunkowo mało znana i specyficzna. Przeniesienie własności następuje tu bowiem od leasingobiorcy do leasingodawcy, czyli odwrotnie niż standardowo. W praktyce, zwrotny leasing nieruchomości to sytuacja, w której przedsiębiorca potrzebuje środków obrotowych, sprzedaje zatem nieruchomość leasingodawcy (najczęściej są to firmy leasingowe), ale nadal zachowuje prawo do korzystania z lokalu (opłacając np. ustalony w umowie czynsz). Strony podpisują wtedy jednocześnie umowę sprzedaży oraz umowę leasingową.
Zwrotny leasing nieruchomości komercyjnych może mieć charakter zarówno leasingu operacyjnego jak i kapitałowego. Tak jak pozostałe formy leasingu, tak i leasing zwrotny jest opłacalny podatkowo. Opłacalność takiej inwestycji można sprawdzić za pomocą kalkulatorów (wystarczy wpisać w wyszukiwarkę „leasing zwrotny nieruchomości kalkulator”).Aby możliwe było zawarcie umowy leasingu zwrotnego, trzeba ponieść koszty opłaty aranżacyjnej. W niektórych sytuacjach bywa ona zaliczana do kosztów podatkowych.
Leasing nieruchomości – korzyści
Jakie zalety ma leasing nieruchomości? Opinie ekspertów w tym względzie wskazują głównie na następujące parametry:
• uproszczona procedura względem kredytu bankowego,
• całość czynszu oraz wszystkich wydatków w leasingu operacyjnym może stanowić koszt uzyskania przychodu,
• w leasingu finansowym można odliczać odpisy amortyzacyjne oraz część odsetkową rat,
• daje możliwość korzystania z nieruchomości bez jej zakupu,
• z reguły kondycja finansowa przedsiębiorstwa może być nieco słabsza niż w przypadku ubiegania się o kredyt (dla wielu firm, leasing nieruchomości będzie zatem jedyną opcją).
Leasing nieruchomości dla nowych firm
W teorii z leasingu może skorzystać każda firma, również nowa. W praktyce jednak, ze względu na to, iż mowa o inwestycji długoterminowej, większość firm leasingowych nawiązuje współpracę jedynie z podmiotami istniejącymi przynajmniej dwa lata.
Choć leasing jest korzystny finansowo, to niestety leasing nieruchomości dla małych firm zazwyczaj jest niedostępny. Wynika to z dość wysokiego progu wejścia. Aby skorzystać z leasingu, wartość transakcji musi spełniać warunki kwoty minimalnej, a te niestety są wysokie. W zależności od leasingodawcy może to być od 250 tys. aż do 1,5 mln zł. W takich sytuacjach firma musi osiągać odpowiednio wysokie obroty, które pozwolą na zabezpieczenie takiej transakcji.
Kolejnym problemem jest niechęć leasingodawców do współpracy z małymi firmami. Każdy leasing na zakup nieruchomości wymaga sporej ilości formalności i specjalistycznej wiedzy. Wiele firm leasingowych nie chce zajmować się klientami, którzy (ze względu na niskie wartości inwestycji) przyniosą niski zysk. W efekcie, choć w teorii leasing nieruchomości dla małych firm jest dostępny, to niewielki procent w z niego w praktyce może skorzystać.
Leasing konsumencki nieruchomości
Na polskim rynku istnieje również leasing mieszkaniowy skierowany do zwykłych konsumentów (nie firm). Polega on na tym, że leasingobiorca, którym jest osoba prywatna (konsument) zawiera umowę z deweloperem i wynajmuje od niego mieszkanie z możliwością wykupu po zakończeniu umowy. Leasing konsumencki na mieszkanie ma w założeniu pozwalać na zakup mieszkania tym osobom, które nie chcą bądź nie mogą zaciągnąć kredytu hipotecznego. Choć idea jest zacna, w praktyce ofert na leasing nieruchomości mieszkaniowych dla konsumentów prawie nie ma. Wynika to ze zbyt dobrej koniunktury na rynku nieruchomości – dopóki są chętni na zakup mieszkania finansowany kredytem z banku, deweloperzy nie muszą szukać alternatywnych form umożliwiających sprzedaż mieszkań.
Leasing nieruchomości - kalkulator
Dostępne w internecie kalkulatory do obliczania rat leasingowych pozwalają zorientować się w kosztach postępowania oraz porównać kwoty zakupu nieruchomości w ramach leasingu oraz kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, że są one szacunkowe i dokładne wyliczenie kosztów i zysków może przeprowadzić tylko profesjonalista. Kalkulator leasingowy nieruchomości może zatem służyć jedynie prognozie opłat.
Leasing nieruchomości - oferty
Sprzedaż w formie leasingu prowadzą zarówno banki (a raczej ich wyspecjalizowane w leasingu działy) jak i firmy finansowe zajmujące się jedynie tą formą wsparcia przedsiębiorców. Leasing konsumencki prowadzą też niekiedy deweloperzy. Warto przejrzeć oferty przynajmniej kilku instytucji, bo tak, jak różnią się między sobą oferty kredytów, tak i oferty leasingu mogą być bardziej lub mniej korzystne.
