Hipoteka przymusowa – co to? Na czym polega i kiedy wygasa?

Hipoteka kojarzy nam się przede wszystkim z zakupem, ewentualnie sprzedażą nieruchomości. Gdy kupujemy dom, mamy do czynienia z dobrowolnym i umownym obciążeniem. Specyficzną jego formą jest jednak hipoteka przymusowa, która jest jednym ze sposobów zabezpieczenia wykonania zobowiązań podatkowych. Co to jest hipoteka przymusowa i kiedy należy ją ustanowić? Kiedy wygasa ten rodzaj zabezpieczenia i w jaki sposób wykreślić je z księgi wieczystej? Sprawdź, co ustawy o księgach wieczystych i przepisy o postępowaniu egzekucyjnym mówią o tego typu obciążeniu finansowym.

Hipoteka przymusowa – co to jest?

Hipoteka – z pojęciem tym spotykamy się przede wszystkim w przypadku zakupu mieszkania. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które stanowi zabezpieczenie dla wierzyciela hipotecznego na wypadek niespłacenia zobowiązania przez dłużnika. W praktyce jest ona niczym innym, jak gwarancją, że zobowiązanie, które zostało zaciągnięte, doczeka się spłaty. W przeciwnym razie ceną będzie utrata nieruchomości obciążonej hipoteką. Instytucja hipoteki pozwala więc wierzycielowi na dochodzenie zaspokojenia swoich roszczeń. Zazwyczaj jednak hipoteka jest zobowiązaniem, na które decydujemy się dobrowolnie – na przykład w przypadku wspomnianego zakupu czy budowy domu. Szczególną jej formą jest jednak hipoteka przymusowa. Co to jest?

Hipoteka przymusowa jest formą zabezpieczenia, które ustanawia się na nieruchomości bez zgody właściciela.

Mamy z nią do czynienia w momencie, gdy dłużnik nie ureguluje swojego zadłużenia, a wierzyciel wytoczy mu proces sądowy celem uzyskania nakazu ustanowienia takiej hipoteki. W skrócie – do ustanowienia hipoteki przymusowej wystarczy jedynie dokument stwierdzający występowanie wierzytelności. 

Warto jednak wiedzieć, że hipoteka przymusowa może mieć zastosowanie zarówno w przypadku prywatnych zadłużeń, jak i zobowiązań podatkowych lub innych długów wobec państwa.

Hipoteka przymusowa wpisana do księgi – dla kogo? 

Ze względu na możliwość ustanowienia hipoteki przymusowej bez zgody właściciela nieruchomości, warto zastanowić się, w jakich przypadkach i dla kogo może zostać ona ustanowiona. Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel, którego wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym, może uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach danego dłużnika.

Zawsze wtedy, gdy ma on jakiekolwiek podstawy sądzić, że dłużnik nie będzie w stanie uregulować należności, może zabezpieczyć się właśnie poprzez ustanowienie hipoteki i złożenie wniosku o wpis hipoteki przymusowej. Ta możliwa jest w przypadku wszystkich podmiotów, jakie występują w prawie podatkowym. W praktyce może więc zostać ustanowiona na nieruchomościach czy innych prawach podatników, płatników, inkasentów czy następców osób prawnych, a nawet osób trzecich. 

W praktyce hipoteka przymusowa najczęściej stosowana jest w przypadku zaległych zobowiązań podatkowych lub innych zobowiązań wobec państwa. Wówczas to organy podatkowe lub inne organy państwowe występują z wnioskiem o wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej. 

Kiedy ustanowić hipotekę przymusową?

Hipoteka przymusowa jest niezwykle skutecznym narzędziem, które służy wierzycielowi do egzekucji długu. Dzięki niemu zyskuje on większą możliwość egzekwowania swoich należności zawsze wtedy, gdy podejrzewa dłużnika o jakikolwiek problem ze spłatą zobowiązania. Tak, jak zostało wspomniane wcześniej, do ustalenia hipoteki przymusowej niezbędnie jest jedynie stwierdzenie istnienia wierzytelności za pomocą tytułu wykonawczego lub innego dokumentu wskazanego w ustawie. Zwieńczeniem procesu jest natomiast wpis do księgi wieczystej. 

Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Licytacja komornicza z punktu widzenia wierzyciela jest pewnego rodzaju ostatecznością. Jest to końcowy etap odzyskania należności przez wierzyciela na drodze postępowania egzekucyjnego. 

Zajęcie nieruchomości przez komornika ma miejsce wówczas, gdy obie strony nie mogą dojść do porozumienia, a dłużnik w dalszym ciągu nie wywiązuje się ze swojego obowiązku spłaty należności. Wówczas wierzyciel, wstępując na drogę sądową, składa wniosek o wszczęcie postępowania. W takiej sytuacji to komornik sądowy przejmuje nieruchomość należącą do dłużnika i wystawia ją na licytacji. Środki pozyskane w ten sposób zostają więc przeznaczone na spłatę wierzytelności. 

Warto jednak mieć na uwadze, że licytacja nieruchomości bardzo często nie pokrywa całości długu. Kolejność spłaty zadłużenia reguluje natomiast Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym po licytacji zostaną spłacone kolejno: 

• koszty egzekucyjne,

• należności alimentacyjne,

• należności za pracę,

• należności zabezpieczone hipoteką morską, 

• należności zabezpieczone hipoteką przymusową. 

Hipoteka przymusowa a ZUS

Obłożenie nieruchomości hipoteką przymusową jest formą zabezpieczenia wierzyciela, która polega na ustanowieniu przymusowego zastawu na nieruchomości należącej do dłużnika. Jej celem jest zaspokojenie roszczeń wierzyciela. Z kolei ZUS jest instytucją publiczną zajmującą się ubezpieczeniami społecznymi w Polsce. W niektórych przypadkach dochodzi natomiast do połączenia idei hipoteki przymusowej ze wspomnianym ZUS-em. 

W przypadku, gdy płatnik ma jakiekolwiek zobowiązanie podatkowe, zalega ze składkami na ubezpieczenie społeczne, zdrowotne czy Fundusz pracy, albo też następca prawny takiego płatnika składek ma zaległości w ZUS z tytułu opłacania składek, organ ten może w takiej sytuacji zabezpieczyć się w odzyskaniu nieopłaconych składek. W tym celu składa stosowny wniosek do sądu o ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika. 

Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?

Wiedząc już, czym jest hipoteka przymusowa i w jakich przypadkach narzędzie to może okazać się przydatne, warto wspomnieć również o tym, kiedy wygasa hipoteka przymusowa i kiedy można wykreślić ją z księgi wieczystej.

Co do zasady, hipoteka przymusowa wygasa w momencie zaspokojenia wierzyciela, czyli wówczas, gdy dłużnik ureguluje całe swoje zobowiązanie. W grę wchodzi tutaj całe zadłużenie wraz z ewentualnymi odsetkami czy dodatkowymi kosztami. Warto jednak pamiętać, że spłata wierzytelności nie jest jednoznaczna z wykreśleniem informacji o hipotece przymusowej z księgi wieczystej. W takiej sytuacji to wierzyciel powinien złożyć wniosek o zwolnienie z hipoteki przymusowej do organu, przez który została ona ustanowiona. Do tego niezbędne będzie jednak przedstawienie dokumentu zaświadczającego spłatę całego zobowiązania. 

Hipoteka przymusowa może wygasnąć także w wyniku decyzji sądu lub organu, który ją ustalił. Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia wówczas, gdy została ona ustanowiona bezpodstawnie lub sprzecznie z prawem. 

Wpis hipoteki przymusowej do księgi – jak wykreślić?

Mogłoby się wydawać, że spłata całego zobowiązania stawia kres tematowi hipoteki i skutkuje automatycznym wykreśleniem z księgi wieczystej. W rzeczywistości wygląda to jednak zupełnie inaczej. 

Wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej odbywa się poprzez złożenie odpowiedniego wniosku w sądzie. Do wniosku należy dołączyć wspomniane wcześniej zaświadczenie od wierzyciela potwierdzające spłatę zobowiązania oraz wyrażające jego zgodę na wykreślenie hipoteki przymusowej. Przy wnioskowaniu o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej konieczne będzie także uiszczenie odpowiedniej opłaty. 

Hipoteka przymusowa zwykła a hipoteka przymusowa kaucyjna 

Hipoteka umowna czy hipoteka z mocy prawa nie wyczerpuje całego spektrum zagadnień związanych z zabezpieczeniem wierzytelności. W tym miejscu warto również wspomnieć o tym, czym była hipoteka kaucyjna. 

Podział na hipotekę przymusową zwykłą i kaucyjną obowiązywał w Polsce jeszcze do 2011 roku. Naczelna różnica pomiędzy nimi polegała na tym, że w momencie ustanowienia hipoteki przymusowej zwykłej znana była całkowita kwota wierzytelności. W przypadku hipoteki przymusowej kaucyjnej wyglądało to jednak zupełnie inaczej. Ta była ustanawiana w przypadku istniejących wierzytelności o niepotwierdzonej wysokości, albo tych, które miały powstać dopiero w przyszłości, a wobec tego niemożliwe było precyzyjne ustalenie ich wysokości. Podstawą ustanowienia hipoteki kaucyjnej były dokumenty, takie jak nieprawomocne orzeczenie sądu, które nie wskazywało jeszcze ostatecznej sumy długu. W takiej sytuacji do księgi wieczystej wpisywano maksymalną wartość, jaką w razie niewywiązania się dłużnika, mógł żądać dany wierzyciel. 

Obecnie mamy w Polsce do czynienia z tylko jedną formą hipoteki przymusowej.