Zamierzasz kupić nieruchomość, będzie jedna z największych i najważniejszych inwestycji Twojego życia. Szukasz więc miejsca, które jest bliskie Twojego ideału. W poszukiwaniu takiego obiektu może pomóc Ci pośrednik nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, z jak dobrym specjalistą współpracujesz i jak bardzo znaleziona nieruchomość przypadła Ci do gustu, warto samodzielnie ją zweryfikować. I właśnie tutaj pomocne będzie sprawdzenie księgi wieczystej. To w tym dokumencie znajdziesz między innymi informacje poświadczające, że osoba, z którą zawierasz umowę, jest rzeczywistym i jedynym właścicielem nieruchomości. Sprawdzisz także, czy na obiekcie nie ciąży hipoteka. Jakie jeszcze informacje zawiera księga wieczysta? Jak samodzielnie złożyć wniosek o księgę wieczystą swojej nieruchomości oraz czy masz taki obowiązek?
Księgi wieczyste to ogólnodostępne dokumenty będące głównym źródłem informacji o stanie prawnym danej nieruchomości. Mówi się, że są niczym jej dowód osobisty budynku. Czytaj dalej i dowiedz się, jakie dokładnie informacje znajdziesz w księdze wieczystej, a także sprawdź, jak działa przeglądarka ksiąg wieczystych i kiedy warto z niej skorzystać.
Spis treści
Księga wieczysta – co to?
Księgi wieczyste (KW) to określenie, z którym spotykamy się szczególnie w przypadku kupna lub sprzedaży nieruchomości. Nie ma w tym nic zaskakującego, ponieważ księga wieczysta jest zbiorem najważniejszych informacji na temat stanu prawnego nieruchomości. Jest to dokument ogólnodostępny, przeglądać księgi wieczyste może każdy.
Księgi wieczyste odzwierciedlają stan prawny:
-
nieruchomości – mieszkań, domów, działek budowlanych oraz gruntów,
-
spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania.
Księga wieczysta pozwala zweryfikować wiele danych dotyczących nieruchomości. Znajdziemy w niej m.in. informacje na temat właściciela nieruchomości, jej adresu, powierzchni czy przeznaczenia. Co więcej, księga wieczysta umożliwia także sprawdzenie ewentualnych wpisów hipoteki czy innych obciążeń. Będzie ona podstawowym i pierwszym źródłem informacji na temat zadłużenia interesującej nas nieruchomości, którą zamierzamy kupić. To właśnie dlatego jest ona dokumentem, z którym bezwzględnie należy zapoznać się jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece wprowadza wiele zasad, które mają służyć ochronie zarówno osób ujętych w rejestrze, jak i potencjalnych nabywców nieruchomości. Jedną z najważniejszych zasad jest domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Rejestr ksiąg wieczystych ma charakter jawny, co oznacza, że każdy ma do niego dostęp. Ma on na celu zapewnienie prawidłowości obrotu nieruchomościami i bezpieczeństwa dwóch stron umowy kupna-sprzedaży.
Pamiętaj!
Założenie księgi wieczystej nie jest obowiązkowe.
Nie istnieje żaden przepis nakazujący zakładanie i prowadzenie księgi wieczystej dla nieruchomości, jednak jej posiadanie może uchronić nas przed wieloma problemami. Argumentem przemawiającym za założeniem księgi wieczystej jest przede wszystkim usprawnienie procesu sprzedaży nieruchomości.
Czytaj także: Hipoteka przymusowa – co to? Na czym polega i kiedy wygasa?
Jak założyć księgę wieczystą?
Rejestr ksiąg wieczystych prowadzony jest przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych. To właśnie w wydziale wieczystoksięgowym sądu należy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej wraz z koniecznymi załącznikami.
Nowa księga wieczysta może zostać założona na wniosek:
- właściciela nieruchomości,
- notariusza lub adwokata działającego w imieniu właściciela.
Oprócz nich, o założenie księgi wnioskować mogą osoby, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, wierzyciel właściciela nieruchomości (tylko wtedy, gdy przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej), ale też przedstawiciel spółdzielni mieszkaniowej czy organ samorządu (jeśli księga dotyczy nieruchomości państwowych).
Założenie księgi wieczystej do mieszkania czy innej nieruchomości nie jest trudne. Przede wszystkim trzeba wypełnić wniosek o założenie księgi, zawierającym kilka kluczowych informacji na temat obiektu. Zatem, jakie informacje powinny znaleźć się we wniosku do sądu, czyli KW-ZAL – wniosku o założenie księgi wieczystej?
Formularz o założenie księgi wieczystej musi zawierać:
-
opis nieruchomości – dokładne jej położenie, powierzchnię, numer działki ewidencyjnej, sposób korzystania z nieruchomości oraz wszelkie znaki umożliwiające jednoznaczną identyfikację nieruchomości,
-
informacje o właścicielu nieruchomości oraz wszystkich uprawnionych, na których ma być wpisana własność,
-
akt notarialny lub inny dokument potwierdzający nabycie własności nieruchomości, na przykład umowa sprzedaży,
-
wyszczególnienie ewentualnych obciążeń lub ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością,
-
dowód wniesienia odpowiednich opłat sądowych.
Do wniosku o założenie księgi wieczystej należy dołączyć zaświadczenia stwierdzające nabycie prawa własności nieruchomości.
Księga wieczysta – jakie informacje są tam zawarte?
Bez względu na typ nieruchomości, budowa i układ księgi wieczystej jest taki sam. Dokument dzieli się na cztery działy, a każdy z nich odpowiada innemu zakresowi informacji o nieruchomości.
Księga wieczysta podzielona jest działy:
-
Dział I – obejmuje ogólne oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. To w tym dziale znajdziemy informacje o adresie nieruchomości, powierzchni czy rodzaju jej przeznaczenia;
-
Dział II – zawiera wpis własności i użytkowania wieczystego. Sprawdzimy tutaj, kto ma rzeczywiste prawo do dysponowania nieruchomością;
-
Dział III – dział obejmujący ewentualne wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipoteki) i ograniczeń związanych w zarządzaniu nieruchomością;
-
Dział IV – dział zawierający wpisy dotyczące zadłużenia nieruchomości. To tutaj znajdziemy informacje dotyczące hipoteki.
Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?
Wpis do księgi wieczystej – dokładnie tak samo, jak większość czynności sądowych – podlega opłacie. Opłaty od wniosku za wpis do księgi są z góry ustanowione na podstawie przepisów Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zatem, jak wyglądają opłaty w przypadku wpisu do księgi wieczystej?
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 42 [Opłaty stałe od wniosku o wpis w księdze wieczystej]
1. Opłatę stałą w kwocie 200 złotych pobiera się od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (...)
Z kolei W przypadku udziału w prawie, pobiera się proporcjonalną do wysokości udziału opłatę, nie mniejszą jednak niż 100 złotych. Wniosek o wpis własności użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności wiąże się z opłatą w wysokości 150 złotych – niezależnie od liczby udziałów w tych prawach.
Warto jednak wiedzieć, że stały koszt założenia księgi wieczystej dla nieruchomości to dopiero początek opłat. Założenie księgi będzie wiązało się chociażby z opłatami za dokumenty, które należy dołączyć do wniosku o założenie księgi. Wśród nich wymienić możemy wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej w wysokości 150 zł za wersję papierową lub 140 zł za wersję elektroniczną.
W ustawie zawarte są szczegółowe przepisy dotyczące wysokości opłat w związku z różnymi operacjami związanymi z prowadzeniem ksiąg wieczystych. Dokładnych informacji należy szukać w rozdziale 3: Sprawy z zakresu prawa o księgach wieczystych.
Ile trwa założenie księgi wieczystej?
Księgę wieczystą zakłada się w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Lokalizacja nie pozostaje jednak bez znaczenia – będzie miała wpływ między innymi na czas oczekiwania na założenie księgi. W dużych miastach, gdzie sądy muszą stawić czoła ogromnej liczbie wniosków, na założenie księgi wieczystej dla mieszkania można czekać nawet od kilku do kilkunastu miesięcy. Sprawy nie ułatwia fakt, że prawo w żaden sposób nie określa terminu, w którym sądy powinny rozpatrzyć wniosek.
Długi czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej wiąże się jednak nie tylko ze zniecierpliwieniem wnioskodawcy, ale może przełożyć się także na dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym.
Pamiętaj!
Nabywcy nieruchomości z rynku pierwotnego, korzystający z kredytu hipotecznego, muszą liczyć się z dodatkowymi kosztami kredytu związanymi z tak zwanym ubezpieczeniem pomostowym. Ponoszenie dodatkowych kosztów będzie konieczne do czasu założenia księgi wieczystej i ujęcia w niej banku jako wierzyciela.
Gdzie sprawdzić księgę wieczystą?
Zapisy znajdujące się w interesującej nas księdze wieczystej możemy sprawdzić na dwa sposoby, bowiem każda księga udostępniana jest w dwóch formatach – papierowym oraz elektronicznym.
W pierwszym przypadku, czyli chęci skorzystania z księgi papierowej, konieczne będzie udanie się do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego właściwego dla okręgu, w którym znajduje się interesująca nas nieruchomość. Drugą możliwość daje nam internet i elektroniczne księgi wieczyste, które na bieżąco aktualizowane są przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Zarówno w pierwszym, jak i drugim przypadku, nie musimy mieć żadnych uprawnień, by zapoznać się z treścią księgi. Za czynność tę nie ponosimy także żadnej opłaty. Natomiast w przypadku, gdy interesuje nas wypis z księgi wieczystej, konieczne będzie już wniesienie opłaty – za zwykły odpis z księgi wieczystej (czyli odpis zawierający tylko aktualne wpisy) zapłacimy 30 złotych.
Pamiętaj!
Odpis księgi wieczystej będzie niezbędny między innymi w przypadku sprzedaży nieruchomości, nabywania nieruchomości czy w momencie starania się o kredyt hipoteczny.
Chcąc skorzystać z przeglądarki ksiąg wieczystych czy z księgi w wersji papierowej, konieczne będzie posiadanie numeru księgi wieczystej, która nas interesuje. Warto wiedzieć, że znalezienie księgi wieczystej za darmo po adresie czy nazwisku właściciela nie jest możliwe. Numer księgi wieczystej na mieszkanie, jakie zamierzamy nabyć, powinien udostępnić nam właściciel tego mieszkania. Odmowa podania tego numeru przez właściciela nieruchomości powinna być dla nas alarmująca. Zaleca się, by bezwzględnie upewnić się, jak wygląda stan prawny nieruchomości przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży.
Księgi wieczyste – najczęściej zadawane pytania:
-
Jakie informacje zawiera księga wieczysta?
Księga wieczysta jest dokumentem potwierdzającym stan prawny nieruchomości. Znajdziemy w niej informacje opisujące daną nieruchomość – adres, powierzchnię czy przeznaczenie, a także dane o jej właścicielu i ewentualnych obciążeniach nieruchomości oraz hipotece.
-
Jak sprawdzić księgę wieczystą za darmo przez internet?
Księgi wieczyste za darmo możemy przeglądać tylko wtedy, gdy znamy ich numer. Internetowa przeglądarka ksiąg wieczystych prowadzona przez Ministerstwo Sprawiedliwości umożliwia między innymi przeglądanie treści ksiąg wieczystych czy złożenie wniosku o odpis.
