Najem okazjonalny – co to? Jak działa?

Umowa o najem okazjonalny to coraz częściej stosowana alternatywa dla zwykłej umowy najmu mieszkania i domu. Podpisanie jej wiąże się z koniecznością dopełnienia dodatkowych formalności u notariusza oraz poniesienia pewnych kosztów. W zamian gwarantuje wiele korzyści właścicielowi nieruchomości, jednak uznawany jest za mniej korzystny dla lokatora. A zatem czym się różni wynajem okazjonalny od zwykłego najmu i jaki wygląda wypowiedzenie umowy w przypadku najmu okazjonalnego lokalu? Jakie obowiązki ma w związku z nim lokator, a jakie prawa zyskuje właściciel wynajmowanego lokalu? 

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest jedną z form umów związanych z wynajmem mieszkania. Choć okazjonalna umowa najmu lokalu ma dokładnie taką samą moc prawną, jak prosta umowa najmu, wynajmujący zyskuje dzięki niej pewnego rodzaju przewagę nad lokatorem. Najem lokalu w trybie okazjonalnym ogranicza nieco wymogi Ustawy o ochronie praw lokatorów, gwarantując jednocześnie właścicielowi nieruchomości możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu oraz usunięcia najemcy. Umowa o najem okazjonalny wiąże się bowiem z obowiązkiem złożenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, dzięki czemu wynajmujący może uniknąć postępowania sądowego chociażby w przypadku, gdy lokator po wygaśnięciu umowy najmu nie chce opuścić mieszkania. 

Czytaj także: Akademik, a może mieszkanie – co lepiej wybrać w trakcie studiów? 

Najem okazjonalny – dla kogo? 

W świetle przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów najem okazjonalny jest formą najmu, który dotyczy jedynie najmu prywatnego. Z tytułu najmu okazjonalnego nie mogą więc skorzystać firmy, spółki czy podmioty wynajmujące mieszkania w ramach działalności gospodarczej. Stronami najmu okazjonalnego mogą być jedynie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności związanej z wynajmem nieruchomości. 

Warto więc pamiętać, że najem lokalu w formie okazjonalnej przysługuje tylko i wyłącznie właścicielom lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że z tej formy najmu nie mogą skorzystać chociażby osoby profesjonalnie zajmujące się rynkiem nieruchomości czy właściciele lokali usługowych. Dla nich, jedną z możliwości pozyskania lokalu może być chociażby leasing nieruchomości. 

Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać? 

Każda umowa najmu mieszkania czy umowa najmu pokoju – by w świetle prawa była ważna – powinna uwzględniać kilka istotnych kwestii, tak w przypadku zwykłej umowy najmu, jak i umowy najmu okazjonalnego lokalu. Najczęściej do zawierania umowy najmu zwykłego dochodzi na piśmie, natomiast zdarzają się przypadki zawarcia umowy ustnej. Warto jednak wiedzieć, że najem okazjonalny rządzi się swoimi prawami. Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie w formie pisemnej pod rygorem nieważności. To jednak nie wszystko. Aby umowa najmu mieszkania w trybie okazjonalnym miała moc prawną, musi składać się ona z kilku niezbędnych załączników do umowy. 

W przypadku, jeśli umowa najmu okazjonalnego nie uwzględnia któregokolwiek z wyżej wymienionych elementów, w świetle prawa zostanie uznana za prostą umowę najmu uniemożliwiającą chociażby eksmisję lokatora.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji musi zostać złożone w formie aktu notarialnego. Dokument ten jest gwarancją dla właściciela lokalu. Zaświadcza on, że lokator będzie musiał dobrowolnie poddać się eksmisji, jeśli nie będzie przestrzegał warunków umowy czy będzie odpowiedzialny za jakiekolwiek szkody powstałe w wynajmowanej nieruchomości. Innymi słowy, lokator zobowiązuje się do opróżnienia mieszkania i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym.

Najem lokalu mieszkalnego i podpisanie odpowiedniej umowy nie wyczerpuje formalności, jakich dopełnić musi właściciel mieszkania. Niezwykle ważną kwestią jest również opodatkowanie najmu okazjonalnego. Umowa najmu a urząd skarbowy – co trzeba wiedzieć w tej kwestii? Wynajmujący powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela. Na dopełnienie tego obowiązku ma dokładnie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu lokalu. 

Czytaj także: Dochód pasywny – co to?

Najem okazjonalny mieszkania – kto pokrywa koszty usługi u notariusza? 

Wiemy już, najem okazjonalny różni się od zwykłego najmu, a zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu oznacza dla właściciela mieszkania wiele korzyści. Tego rodzaju najem daje bowiem pewność, że w razie wystąpienia jakichkolwiek problemów z lokatorem i jego sposobem użytkowania mieszkania, ten będzie musiał dobrowolnie poddać się egzekucji i opuścić nieruchomość. To, co jednak przez niektórych uznawane jest za wadę tego rozwiązania, to koszty, z jakimi wiąże się podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Podpisanie jej wymaga wizyty u notariusza. W tym momencie powstaje więc pytanie – kto pokrywa koszty takiej wizyty? Co warto wiedzieć w kwestii zagadnienia: najem okazjonalny – koszty?

Co najważniejsze – prawo w żaden sposób nie określa, do kogo należy dokonanie opłaty za obsługę notarialną. W związku z tym jest to kwestia, która pozostaje do ustalenia jedynie pomiędzy stronami umowy. W praktyce bardzo często to właściciel mieszkania decyduje się na pokrycie kosztów, jednak równie często te dzielone są na pół – połowę ceny za usługę płaci najemca, a drugą połowę wynajmujący. 

Wynajem okazjonalny – na jaki okres?

Najem okazjonalny jest specyficznym rodzajem umowy, który w odróżnieniu od prostej umowy najmu wymaga dokładnie określonego czasu. Umowa taka zawierana jest w formie pisemnej na czas określony. Ten nie może być jednak dłuższy niż 10 lat. 

Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego – czy można wyrzucić lokatora?

Wokół najmu okazjonalnego narosło już wiele mitów. Jeden z nich dotyczy ułatwionej procedury ekmisji lokatora. Ta wbrew pozorom możliwa jest jedynie w kilku określonych prawem przypadkach.

Według Ustawy o ochronie praw lokatorów, rozwiązanie umowy o używanie lokalu możliwe jest jeżeli lokator: 

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Co jednak w sytuacji, jeśli pomimo podpisanej umowy najmu okazjonalnego, która teoretycznie ułatwia proces pozbycia się niechcianego lokatora, ten nie chce opuścić wynajmowanego lokalu? Jakie prawa ma wówczas właściciel? 

W sytuacji, gdy lokator nieruchomości nie chce opuścić mieszkania, właściciel musi wręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu z dokładnie wskazanym dniem, do którego powinno to nastąpić. Bardzo ważne jest uzyskanie potwierdzenia dostarczenia takiego dokumentu lokatorowi. W przypadku, gdy ten nie zareaguje na wezwanie do opróżnienia nieruchomości, właściciel powinien złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Kopię takiego wniosku należy wysłać również do lokatora. Dopiero po rozpatrzeniu takiego wniosku, sąd może uruchomić procedurę uzyskania nakazu eksmisji. 

Czytaj także: Księgi wieczyste – czym są? Jak wyrobić? Jakie są koszty?

Jak rozliczyć najem okazjonalny nieruchomości?

Z zagadnieniem: umowa najmu a urząd skarbowy nierozerwalnie związany jest także podatek od najmu. Ten może przyjąć dwojaką postać – podatek może zostać opłacony w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych. 

W przypadku ryczałtu rozliczenie najmu objęte jest stawką 8,5 proc. lub 12,5 proc. od uzyskanych przychodów z najmu nieruchomości. Pierwsza obowiązuje w przypadku dochodów nie przekraczających 100 tys. zł rocznie, natomiast druga, gdy dochody te są wyższe. 

A jak wygląda to w przypadku podatku na zasadach ogólnych? Wówczas stawka wynosi 17 proc. (w przypadku, gdy dochody z wynajmu nie przekraczają 120 tys. zł) lub 32 proc. całkowitego dochodu.

Czytaj także: Rozpoczęcie Biznesu Online: Twój Przewodnik po Wirtualnej Przedsiębiorczości

Czy najem okazjonalny się opłaca? Wady i zalety 

Co do zasady, najem okazjonalny chroni właściciela nieruchomości przed najemcą, który nadużywał swoich praw. Jakie jeszcze korzyści płyną z zawarcia umowy okazjonalnej? Czy tego rodzaju najem ma jakieś wady? 

Zalety najmu okazjonalnego:

• zdecydowanie łatwiejsze egzekwowanie praw właściciela lokalu w przypadku konieczności eksmisji lokatora (korzyść dla wynajmującego),

• właściciel lokalu może zerwać umowę bez okresu wypowiedzenia tylko w sytuacji, gdy lokator rażąco naruszył warunki porozumienia (korzyść dla najemcy).

Wady najmu okazjonalnego: 

• skomplikowana forma zawarcia umowy,

• konieczność notarialnego potwierdzenia umowy i poniesienie związanych z nią kosztów, 

• obowiązek dostarczenia oświadczenia podpisanego przez właściciela mieszkania zastępczego,

• brak możliwości podpisania umowy na czas nieokreślony.