Rodzaje lokali użytkowych
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określa lokal użytkowy jako „jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym”.
To ogólna definicja, w praktyce mieszcząca w sobie zarówno lokal biurowy, produkcyjny, magazyn, gabinet lekarski, lokal gastronomiczny, handlowy i wiele innych. W zależności od prowadzonej w danym miejscu działalności pomieszczenia muszą spełniać odrębne wymogi techniczne i prawne, wynikające m.in. z przepisów przeciwpożarowych, sanitarnych bezpieczeństwa i higieny pracy.
Lokal na wynajem: jak wybrać najlepszy?
Jest wiele branż, w których zakładanie firmy w ogóle nie wiąże się z koniecznością wynajmowania nieruchomości czy pomieszczeń bądź sama siedziba przedsiębiorstwa – jej wielkość, lokalizacja, aranżacja – nie mają istotnego znaczenia. Często jednak od trafnego wyboru przedsiębiorcy zależy powodzenie w realizacji jego pomysłu na biznes. Zwłaszcza lokal usługowy, w którym przyjmowani są klienci, ma znaczący wpływ na zyski i wynajem wymaga solidnego przygotowania.
Po pierwsze trzeba przemyśleć kwestie finansowe: jaka wysokość czynszu i opłat za media jest akceptowalna przy prognozowanych zyskach; ile pieniędzy trzeba będzie włożyć w wykończenie lokalu, zakup niezbędnych sprzętów; czy pomieszczenia nie wymagają remontu. Budżet w dużej mierze determinuje dalsze wybory. Sprawna wentylacja, stan techniczny budynku, dobry standard wnętrza to podstawowe zagadnienia, o które należy zadbać w pierwszej kolejności.
Kolejna sprawa to lokalizacja. Nie zawsze ścisłe centrum miasta okazuje się najlepszym rozwiązaniem. Miejsce powinno być łatwo dostępne dla klientów. Dobrze, by nie błądzili oni, pokonując kolejne furtki i mieli gdzie zaparkować. Warto też ocenić popyt, sprawdzić, jak działa konkurencja w okolicy, czy w danej lokalizacji można oczekiwać zainteresowania ofertą.
Obowiązkowo należy zweryfikować, czy lokal na wynajem spełnia wymogi formalno-prawne – innymi słowy, czy można w nim prowadzić określony rodzaj biznesu, zgodnie z zaleceniami sanepidu, BHP itd.
Wzór umowy najmu lokalu
Jeśli chodzi o kwestie prawne związane z wynajęciem nieruchomości, znajdziemy je w Dziale I Kodeksu cywilnego i wedle art. 659. § 1.: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”.
Przede wszystkim warto podkreślić, że umowa najmu lokalu użytkowego i w zasadzie każdego innego, zgodnie z art. 66.: „na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony”. Zatem, wynajmując lokal czy pomieszczenie na krótszy okres, nie ma prawnego obowiązku zawierania ustaleń na piśmie, jednak opłaca się to zrobić, choćby po to, by mieć solidną podstawę do ewentualnych roszczeń, gdy okaże się, że druga strona nie jest uczciwa i łamie zasady.
Z tego też powodu należy zadbać, by umowa była szczegółowa, dokładnie określała wszelkie zasady użytkowania lokalu, prawa oraz obowiązki najemcy i wynajmującego. Podstawowe elementy umowy, takie jak: data i miejsce zawarcia, strony umowy, przedmiot najmu, wysokość czynszu i opłat, okres obowiązywania umowy, warunki wypowiedzenia, można uzupełnić o inne uzgodnione kwestie, jak wysokość kaucji, kary umowne za niewywiązywanie się z umowy itd.
